پرداخت شارژ ساختمان یکی از الزامات اصلی زندگی در مجتمعهای مسکونی و تجاری است. این مبالغ صرف خدمات و امکانات مشترک ساختمان مانند نگهداری آسانسور، نظافت راهروها، تأمین روشنایی مشاعات، حقوق کارکنان ساختمان و تعمیرات احتمالی میشود. با این حال، گاه برخی واحدها از پرداخت شارژ خودداری میکنند و این موضوع میتواند موجب اختلاف میان مالک، مستأجر و مدیر ساختمان شود. در این مقاله، ضمن بررسی مسئولیت پرداخت شارژ، به واکنش حقوقی مدیر ساختمان در برابر واحد بدهکار پرداخته و راهکارهای قانونی موجود را مرور میکنیم.
مسئول پرداخت شارژ: مالک یا مستأجر؟
یکی از مسائل اساسی در این زمینه، تعیین فرد مسؤول پرداخت شارژ است. قانون تملک آپارتمانها مالک یا استفادهکننده از واحد را در برابر مدیر ساختمان مکلف به پرداخت شارژ ساختمان میداند و مدیر ساختمان اختیار دارد به هریک که صلاح میداند مراجعه کند.
شایان ذکر است که پارهای از ضمانتاجراهای قانونی برای وصول شارژ از واحد بدهکار مانند قطع خدمات عمومی ساختمان توسط مدیر ساختمان در فرضی که مالک، واحد را اجاره داده یا در عمل شخصی غیر از مالک از واحد استفاده مینماید، متوجه استفادهکننده از ساختمان است، اما ممکن است واحدی برای سالها بدهکار باشد و مالک در هر سال واحد را به مستاجرین مختلفی اجاره داده باشد و مطالبه سالها بدهی واحد از مستاجر اخیر منصفانه نباشد یا ملک تخلیه باشد و در عمل استفادهای از آن نشود. برای همین مدیر اختیار دارد بنا بر شرایط به هر یک از مالک یا استفادهکننده از واحد مراجعه کند.
نکته حایز اهمیت آنکه امکان مراجعه مدیر ساختمان به هر یک از مالک یا مستاجر و مطالبه سارژ واحد از هر یک از آنان، صرفا از بابت تضمین وصول طلب از واحد بدهکار است و بعد از وصول این بدهی، شخصی که پرداخت این هزینه در عمل بر وی تحمیل شده بنا بر روابط بین موجر و مستاجر، چنانچه موجر باشد میتواند به مستاجر و چنانچه مستاجر باشد میتواند به موجر مراجعه کند.
در بسیاری از قراردادهای اجاره، متقبل پرداخت شارژ به صراحت ذکر میشود که در این صورت طبق قرارداد عمل میشود. در غیر این صورت قانون و عرف ساختمانها نیز معیارهایی برای تشخیص بدهکار اصلی مشخص کردهاند:
هزینههای جاری و مصرفی
هزینههایی که استفاده روزمره ساکنان را پوشش میدهند، مانند برق و آب مشاعات، حقوق سرایدار، نگهداری آسانسور و نظافت راهروها، بر عهده استفادهکننده یا مستأجر است. دلیل این امر آن است که مستأجر از امکانات مشترک بهرهبرداری میکند و سهم او از هزینههای مشترک باید توسط خودش پرداخت شود.
هزینههای اساسی و تعمیرات سرمایهای
هزینههای تعمیرات کلی و اساسی ساختمان، مانند نوسازی موتورخانه، تعویض پشتبام، لولهکشیهای اصلی و تعمیرات اساسی سیستمهای تهویه، معمولاً بر عهده مالک واحد است. این هزینهها صرفاً به دلیل حفظ سرمایه و ساختمان اعمال میشوند و ارتباط مستقیمی با استفاده مستقیم مستأجر ندارند.
پیامدهای عدم پرداخت شارژ
عدم پرداخت شارژ میتواند باعث ایجاد تنش میان ساکنان و مدیر ساختمان شود و در صورت تداوم، مشکلات مالی برای کل ساختمان به وجود آورد. حقوق مدیریت ساختمان برای وصول شارژ واحد بدهکار به شرح زیر است:
اخطار کتبی اولیه
مدیر ساختمان باید ابتدا با ارسال یک اخطار رسمی (در قالب اظهارنامه)، واحد بدهکار را به پرداخت شارژ دعوت کند. این اخطار لزوما حاوی مبلغ بدهی، دلیل سمت مدیریت، صورتجلسه مجامع ساختمان یا هیئت مدیره برای تعیین شارژ و صورتحساب ریز بدهی واحد بدهکار است. همچنین به مهلت قانونی ده روزه از زمان ابلاغ اظهارنامه برای پرداخت شارژ باید اشاره شود.
پیگیری قضایی
اگر واحد بدهکار همچنان به تعهد خود عمل نکند، مدیر ساختمان حق دارد از طریق مراجعه به مراجع قضایی، اعم از دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی، برای وصول شارژ اقدام کند.
اقدامات حقوقی مدیر ساختمان
مدیر ساختمان ابزارهای قانونی متعددی برای برخورد با عدم پرداخت شارژ دارد که باید با دقت و مطابق قانون انجام شوند:
مراجعه به دادگاه صلح
اگر مبلغ بدهی بیش از یکصد میلیون تومان نباشد، دادگاه صلح صالح به رسیدگی است. مدیر ساختمان میتواند با ارائه مدارک و مستندات هزینههای پرداختنشده، خواستار صدور حکم پرداخت شود.
طرح دعوی در دادگاه حقوقی
برای مبالغ بالاتر، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد. مدیر ساختمان میتواند با تنظیم دادخواست حقوقی و ارائه قراردادهای اجاره و مدارک هزینههای ساختمان و مبلغ شارژ، خواستار صدور حکم الزام به پرداخت شارژ معوق و جریمه بدهکار تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان شود.
صدور اجراییه و اجرای حکم پس از ابلاغ اظهارنامه مطالبه مبلغ شارژ معوق و گذشت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر ساختمان میتواند درخواست صدور اجراییه دهد و با استفاده از واحد اجرائیات اداره ثبت محل ملک، اقدام به توقیف اموال یا حساب بانکی بدهکار کند. این اقدام، یکی از مهمترین ابزارهای قانونی برای تضمین حقوق مدیر ساختمان محسوب میشود.
محرومیتهای قانونی
بر اساس قانون، در صورتی که واحد بدهکار پس از ابلاغ اظهارنامه از پرداخت شارژ خودداری کند، مدیر ساختمان میتواند علیالراس از ارائه خدمات مشترک مانند سیستم گرمایش یا سرمایش مرکزی به واحد بدهکار خودداری کند یا از دادگاه در قالب دستور موقت منع ارائه خدمات دولتی به واحد بدهکار را خواستار شود.
مستند قانونی ما ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها است که مقرر داشته است: در صورت امتناع مالک یا استفادهکننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفادهکننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفادهکننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یاهیئت مدیران موظف میباشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) – در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
نقش گروه وکلای تحریرا
دعاوی مرتبط با شارژ ساختمان، به دلیل درگیر بودن مالک، مستأجر و مدیر، معمولاً پیچیدگیهای خاصی دارند. تشخیص درست مسئولیتها، بررسی قراردادهای اجاره، ارسال اخطارهای قانونی و اقدام مناسب در دادگاه نیازمند تجربه و دانش حقوقی است. گروه وکلای تحریرا با تجربه در دعاوی ملکی و آپارتمانی، قادر است مدیران ساختمان و مالکان و مستاجران را در مراحل مختلف از مشاوره حقوقی تا پیگیری قضایی همراهی کند و از تضییع حقوق آنها جلوگیری نماید.
نکات کاربردی برای مدیران ساختمان
همواره مدارک پرداخت شارژ و قرارداد اجاره واحدها را به صورت دقیق ثبت کنید.
پیش از اقدام قضایی، ابتدا تلاش کنید از مسیرهای دوستانه و مذاکره، واحد بدهکار را ترغیب به پرداخت کنید.
از ارسال اخطارها و اظهارنامههای رسمی غافل نشوید، زیرا این مدارک در دادگاه نقش کلیدی دارند.
استفاده از مشاوره وکلای متخصص مانند گروه وکلای تحریرا میتواند روند وصول شارژ را سریعتر و قانونیتر کند.
جمعبندی
پرداخت شارژ ساختمان یک تعهد قانونی و اخلاقی برای مالکان و ساکنان مجتمعهاست و مسئولیت آن با توجه به نوع هزینهها میان مالک و مستأجر تقسیم میشود. مدیر ساختمان موظف است در صورت عدم پرداخت، از مسیرهای قانونی اقدام کند و با بهرهگیری از ابزارهای حقوقی مانند اظهارنامه، دادخواست حقوقی و صدور اجراییه، حقوق ساختمان را استیفا نماید. استفاده از تجربه وکلای متخصص، به ویژه گروه وکلای تحریرا، میتواند بهترین راهکار برای حل اختلافات و جلوگیری از اتلاف وقت و هزینه باشد.